Własność nieruchomości w Dubaju: czego nie wiesz?

Czy to nie jest tylko 99 lat najmu? Niekoniecznie

Najczęstsza obawa klientów brzmi: czy kupując w Dubaju, w ogóle jestem właścicielem, czy tylko dzierżawcą. Wbrew krążącym opiniom, w większości lokalizacji, o które pytają polscy inwestorzy, kupujesz pełną, bezterminową własność. Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC i Business Bay to strefy freehold, wyznaczone przez władcę emiratu na mocy ustawy nr 7 z 2006 roku o rejestrze nieruchomości.

W tych strefach cudzoziemiec nabywa freehold wraz z prawem do udziału w gruncie, na którym stoi budynek. Taki tytuł można sprzedać, wynająć, obciążyć albo zapisać w spadku. Nie ma terminu wygaśnięcia i nikt nie odbiera ci go po 99 latach. Prawo Dubaju traktuje go tak samo jak własność Emiratczyka w tej samej strefie.

Poza strefami: 99 lat, ale czegoś innego

Poza wyznaczonymi strefami cudzoziemiec może nabywać jedynie leasehold, czyli najem własnościowy, albo prawo użytkowania zwane usufruktem, maksymalnie na 99 lat. To realne prawa, można je odsprzedać, ale nie kupujesz gruntu, tylko prawo do korzystania z jednostki przez ustalony czas. Po upływie terminu prawo wraca do właściciela gruntu.

Dlatego przed rezerwacją zawsze sprawdzamy dwie rzeczy: czy lokal leży w strefie freehold i jaki typ tytułu deweloper wystawia. Różnica między pełną własnością a najmem na 99 lat ma bezpośrednie przełożenie na wartość przy odsprzedaży, więc to pierwsze pytanie, które warto zadać.

Title Deed z Dubai Land Department: państwo pilnuje transakcji

Każda transakcja przechodzi przez państwowy Dubai Land Department. Przy zakupie gotowego lokalu otrzymujesz Title Deed, czyli wpis do rejestru, który jest dowodem własności. W projektach off-plan najpierw działa rejestracja tymczasowa Oqood, a po odbiorze budynku wymieniasz ją na pełny tytuł.

To jeden z najlepiej pilnowanych rejestrów nieruchomości na świecie, a obok niego działa regulator RERA, który wymaga od deweloperów rejestracji i prowadzenia rachunków powierniczych. W praktyce tytuł, który kupujesz, ma solidne oparcie w instytucjach państwowych, a nie tylko w obietnicach biura sprzedaży.

Ile kosztuje samo posiadanie

Przy zakupie płacisz jednorazową opłatę rejestracyjną DLD, wynoszącą 4% ceny transakcyjnej. Potem posiadanie tytułu nie generuje rocznych zobowiązań podatkowych, więc utrzymanie własności jest tanie w porównaniu z Europą. Koszty eksploatacyjne lokalu to głównie opłata serwisowa naliczana za stopę kwadratową, o której piszemy w przewodnikach cenowych.

Dziedziczenie: jedyne prawdziwe zaskoczenie

Tu jest haczyk, o którym klienci dowiadują się najpóźniej. Jeśli właściciel nieruchomości w ZEA umrze bez testamentu, sprawę sukcesji rozstrzygają lokalne sądy według przepisów sukcesyjnych, które dla niemuzułmanina mogą oznaczać inny podział majątku, niż zamierzał.

Od 2022 roku niemuzułmanie mają jednak czystą drogę obejścia: można zarejestrować testament cywilny, między innymi przez DIFC Wills Registry albo rejestr dla niemuzułmanów w Abu Zabi. Testament zarejestrowany w jednym z tych rejestrów chroni nieruchomość i rozdziela ją według twojej woli. Nasza rada jest jedna: rejestruj testament równolegle z zakupem. To godzina pracy prawnika, która zabezpiecza cały plan inwestycyjny.

Własność, która daje rezydencję

Dubaj łączy zakup z rezydencją: nieruchomości o wartości od 2 mln AED otwierają drogę do Golden Visa, dziesięcioletniego pozwolenia na pobyt, które obejmie też najbliższą rodzinę. O samym mechanizmie i pułapkach piszemy w osobnym przewodniku o Golden Visa, więc tu zasygnalizujemy tylko, że to jeden z najczęstszych powodów zakupu.

Werdykt

Własność nieruchomości w Dubaju to nie bajka o 99 latach, tylko pełny freehold w wyznaczonych strefach, państwowy rejestr tytułów i brak rocznych podatków od posiadania. Jedyne dwa miejsca, w których trzeba uważać, to typ tytułu przy zakupie poza strefami i testament w chwili zakupu. Obsłużysz oba przy odrobinie rozwagi, a zyskujesz rynek, który daje pełnię własności i dziesięcioletnią rezydencję w jednym pakiecie.

Rozważasz zakup w Dubaju i chcesz kupować z pełnym zrozumieniem tytułu, strefy i planu płatności? Napisz do nas, a przeprowadzimy cię przez cały proces, od wyboru strefy po rejestrację tytułu.